看似劃算的美國投資移民“買賣”，并非所有的項(xiàng)目都是餡餅，有些甚至是陷阱。
蛇年新春伊始，美國投資移民（EB-5計(jì)劃）的一顆“地雷”被引爆。2013年2月6日，北伊利諾伊州地區(qū)法院受理了美國證監(jiān)會(huì)對芝加哥會(huì)議中心提起的證券欺詐訴訟，美國證監(jiān)會(huì)并要求法院凍結(jié)該項(xiàng)目的所有資金。
自此，這場被稱為美國投資移民歷史上最大的騙局落幕，超過250名投資人通過該項(xiàng)目的移民之路已徹底斷絕，投資人接下來能做的，只是立即追回投資款，以免蒙受巨大損失。
就在不久前，該項(xiàng)目的主要推廣方還在通過宣講會(huì)、短信、網(wǎng)絡(luò)、專訪、電視等全方位的廣告攻勢向眾多有興趣投資移民美國的人們?nèi)ν扑]這一項(xiàng)目。
中國的移民中介公司也對該項(xiàng)目進(jìn)行了史無前例的推廣，該項(xiàng)目的投資人也以中國人為主。美國專業(yè)律師網(wǎng)站法佑網(wǎng)披露稱：為了向499名投資人在較短的時(shí)間內(nèi)籌集3億美元資金，芝加哥會(huì)議中心項(xiàng)目給中介的代理費(fèi)用高達(dá)4.5萬美元/人。
這背后，則是2010年～2012年，投資移民潮席卷中國的三年。
據(jù)美國國務(wù)院發(fā)布的數(shù)據(jù)，2010年，中國大陸投資移民申請人共有772件獲得移民簽證，占2010年美國投資移民簽證發(fā)放總量的40.9%，第二位的韓國百分比僅為15.6%，不及中國的一半。
根據(jù)美國移民局公布的數(shù)據(jù)，2011年，該國投資移民申請總共為3463件，其中，來自中國大陸的申請人達(dá)2408件，占總申請的69.5%，為美國提供了12億美元投資。
2012年提交美國的投資移民案總數(shù)為7641件，其中，來自中國大陸的申請為6124件，占總申請的80%多，為美國提供了30多億美元投資。
正因?yàn)檫@樣的強(qiáng)勁勢頭，美國的投資移民項(xiàng)目在近年來紛紛進(jìn)入中國市場。一時(shí)間，五花八門的廣告詞鋪天蓋地、扣人心弦、動(dòng)人肺腑。直到芝加哥會(huì)議中心的投資移民項(xiàng)目被提起證券欺詐訴訟，那些繁花似錦的投資移民廣告語言背后的真相和事實(shí)才逐步浮出水面。
《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者對過去三年來在中國大力推銷的美國投資移民項(xiàng)目進(jìn)行排查發(fā)現(xiàn)，有些美國投資移民項(xiàng)目遠(yuǎn)非某些移民中介所介紹的那樣“安全”、“可*”。
而對于一些美國投資移民項(xiàng)目而言，不僅項(xiàng)目的公開資本結(jié)構(gòu)里存在貓膩，移民公司往往還會(huì)利用法律和制度的漏洞，與潛在投資者玩“區(qū)劃游戲”，同時(shí)，設(shè)置“租戶就業(yè)”陷阱也大行其道，托管賬戶亦可能暗藏殺機(jī)。
亦因過去幾年中國投資移民的劇增，美國國務(wù)院提出從2013年3月起，將實(shí)施投資移民的國家限制，即每年給中國提供有保障的700個(gè)名額，其余名額要在其他國家用不完時(shí)才能分配給中國。
在美國移民項(xiàng)目魚龍混雜之際，美國國務(wù)院將投資移民的大門對中國投資人關(guān)窄之舉也許并不是壞事。
陷阱一：證券欺詐
所有的騙局都有真相大白的一天。
2月6日，美國證券會(huì)起訴芝加哥會(huì)議中心違反了3項(xiàng)證券法規(guī)定，“以欺詐的方式出售證券獲取了1.45億美元的投資款和另外1100萬美元的管理費(fèi)”。
起訴書稱，被告以“刻意誤導(dǎo)和虛假信息騙取了超過250名外國投資人的資金”，其私募招股書中的“項(xiàng)目價(jià)值評估為人為捏造”，資金保障“子虛烏有”，被告已經(jīng)將“超過90%的管理費(fèi)揮霍一空”，“1.45億美元的投資款也面臨被挪用的風(fēng)險(xiǎn)”。
而此前，該項(xiàng)目的推廣公司在芝加哥會(huì)議中心項(xiàng)目介紹中總結(jié)了五個(gè)優(yōu)勢：（1）芝加哥會(huì)議中心是全球唯一的零碳環(huán)保酒店會(huì)議中心，收入高，運(yùn)營成本極低；（2）作為高端酒店來說它的營利率門檻非常低，這個(gè)酒店達(dá)到42%的入住率就可以開始盈利，基本上可以抗拒任何今后美國經(jīng)濟(jì)不好帶來的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；（3）這個(gè)項(xiàng)目將保障每一位投資人獲得綠卡。完全不存在投資人不能獲得永久綠卡的問題；（4）這是一個(gè)政府對投資保障作出承諾，并由美國“地位僅次于高盛、排名第二”的Loop Capital投資銀行保證資金完全到位；（5）完善的退出機(jī)制，如果到了第五年，整個(gè)項(xiàng)目不管到時(shí)候進(jìn)行到什么程度，投資者都可以自由退出。
項(xiàng)目推廣公司聲稱，芝加哥會(huì)議中心項(xiàng)目被州政府聘請第三方專業(yè)機(jī)構(gòu)作出的五年后的保守估值將超過EB-5投資額的6倍，因此，以全部資產(chǎn)作為質(zhì)押的該項(xiàng)目是最安全的EB-5項(xiàng)目。
而被中介機(jī)構(gòu)天花亂墜的廣告所掩蓋的事實(shí)真相又是如何呢？
該項(xiàng)目的所有者，現(xiàn)年28歲的安索·瑟蒂（Anshoo Sethi）被神話成有三十多年經(jīng)營酒店開發(fā)生意的家族，但根據(jù)《科恩房地產(chǎn)日報(bào)》2009年1月14日報(bào)道，他的家族“從未開發(fā)過一家酒店”。
就是這樣的情況下，自稱“三十年酒店世家開發(fā)經(jīng)驗(yàn)”的28歲CEO瑟蒂，從2007年開始把計(jì)劃一拖再拖，紙上酒店越蓋越大，投資者從美國拉到了中國，投資者從商業(yè)投資者改成了EB-5投資者， 廣告從報(bào)紙打到了央視。
自2011年下半年起，作為芝加哥會(huì)議中心總裁，瑟蒂在其中國中介公司的陪同下，頻頻亮相于中國各大媒體，計(jì)劃從中國籌資2.5億美元在奧黑爾國際機(jī)場附近興建五家豪華酒店，并使投資人借此拿到綠卡。然而美國業(yè)內(nèi)有不少資深移民分析師卻對其計(jì)劃的可行性深表懷疑，稱該項(xiàng)目折射出EB-5投資移民的風(fēng)險(xiǎn)。
按照瑟蒂的計(jì)劃，會(huì)議中心的落腳點(diǎn)位于芝加哥Norwood Park社區(qū)。事實(shí)上，這片地上現(xiàn)有的建筑是他的家族開辦的經(jīng)濟(jì)型酒店，入住價(jià)格僅為每晚33美元，泳池因長年不用而底部長滿青草；連他本人也承認(rèn)該項(xiàng)目是一樁“艱難的買賣”。
這個(gè)項(xiàng)目多次被中介標(biāo)榜為政府項(xiàng)目，事實(shí)上美國當(dāng)?shù)卣啻闻c其切割，明確否認(rèn)“政府代言”。
伊州政府一開始對瑟蒂的宏大計(jì)劃十分感興趣，當(dāng)時(shí)的伊州商業(yè)與經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)部部長沃倫·里布雷（Warren Ribley）曾在一段宣傳視頻中露面表示對該項(xiàng)目的支持，同一視頻還展示了伊州州長帕特·奎恩（Pat Quinn）前往北京參加宣傳活動(dòng)的情景。
但該項(xiàng)目與政府的關(guān)系并非外人所想的那樣可*。伊州官員已在今年1月向瑟蒂發(fā)去多封郵件，明確要求后者停止在宣傳材料中使用州長的照片和州政府印章，但瑟蒂稱他對政府的人事變動(dòng)毫不知情，仍在宣傳中繼續(xù)使用里布雷和奎恩的視頻。
伊州政府發(fā)言人瑪塞琳·拉芙（Marcelyn Love）稱，里布雷擅自同意在瑟蒂宣傳視頻中代言的行為屬于超越職權(quán)，并未經(jīng)過州長的批準(zhǔn)；而且州長親臨北京參與項(xiàng)目宣傳的說法也是一個(gè)誤會(huì)，他到現(xiàn)場的目的只是想在一般意義上促進(jìn)對伊州的投資，而絕非為瑟蒂的項(xiàng)目做代言廣告。
這么一個(gè)充滿謊言和誤導(dǎo)的項(xiàng)目，卻因中介機(jī)構(gòu)嚴(yán)重夸大事實(shí)而成了中國投資移民趨之若鶩的熱門項(xiàng)目。但是，在美國的投資移民界，幾乎沒有任何專業(yè)人士對它看好。
投資移民項(xiàng)目分析網(wǎng)站eb5info.com的創(chuàng)始人邁克爾·吉布森（Michael Gibson）稱芝加哥會(huì)議中心項(xiàng)目“過于龐大”且“不現(xiàn)實(shí)”，他提到芝加哥的酒店市場已然飽和，而且要吸引到大量私人投資者和公共融資本身便是一項(xiàng)極為艱巨的任務(wù)，他在訪談中直言該項(xiàng)目“簡直是一團(tuán)糟”。
吉布森指出，要達(dá)到從499名投資人身上籌集巨額資本這一目標(biāo)，中國和其他國家的中介機(jī)構(gòu)往往會(huì)在宣傳中嚴(yán)重夸大事實(shí)。
一名芝加哥財(cái)務(wù)分析師胡鵬宇（Punyu Ho）曾告誡對會(huì)議中心項(xiàng)目感興趣的投資人，瑟蒂在項(xiàng)目宣傳中有大量假設(shè)是站不住腳的，例如聲稱該項(xiàng)目中的一處地產(chǎn)在未來將值6億美元，但該地產(chǎn)在2003年的實(shí)際售價(jià)僅為1320萬美元；“試問要如何修繕這塊地皮，才能使這一價(jià)格實(shí)現(xiàn)？”
該項(xiàng)目的其他信息也是謊話連篇，就連被其稱為美國排名第二的投行Loop Capital，也不過是一家只有170人的三流小投行，根本不能和高盛、摩根士丹利、美林等投行相提并論。
即便是這個(gè)小投行，也并沒有像中介宣傳的那樣，給這個(gè)項(xiàng)目提供任何資金保障。
瑟蒂在其個(gè)人主頁上稱自己有著15年的房地產(chǎn)開發(fā)和財(cái)務(wù)分析經(jīng)驗(yàn)，這意味著他早在13歲便已入行。
瑟蒂家族開辦的芝加哥奧黑爾花園酒店目前處于慘淡經(jīng)營狀態(tài)，芝加哥建筑檢查官員在去年對該酒店的評價(jià)是：地面覆層有缺陷，缺乏感煙火災(zāi)探測器，墻上和天花板上有孔洞。
該酒店的品牌原本屬于溫德姆連鎖，但溫德姆酒店集團(tuán)在去年起訴瑟蒂父子違反連鎖店的衛(wèi)生規(guī)定，起訴要求解除加盟合約并索賠35.5萬美元；瑟蒂父子的酒店在本次官司后喪失加盟店資格，現(xiàn)以自主名義經(jīng)營。
伊州政府在2010年起訴瑟蒂父子，稱其酒店拖欠員工工資8300美元；
法庭文件還顯示，一家貨幣兌換公司也在同年起訴該酒店簽發(fā)空頭支票。
當(dāng)然，項(xiàng)目方和中介對投資人刻意隱瞞了所有的這些公共資料，即便有些投資人查到這些信息，中介公司都是振振有詞地告訴投資人，這是因?yàn)樗麄兊捻?xiàng)目做得好，有競爭者出于嫉妒刻意破壞。
陷阱二：區(qū)劃游戲
美國移民法設(shè)定的投資移民最低投資額為100萬美元，但是，如果項(xiàng)目位于“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”，即高失業(yè)率地區(qū)，投資門檻就下降至50萬美元。
何謂“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”呢？按照美國移民法明確規(guī)定與美國移民局網(wǎng)站解釋，目標(biāo)就業(yè)區(qū)必須是農(nóng)村地區(qū)或者失業(yè)率高于全國平均指數(shù)150%的地區(qū)。
美國聯(lián)邦勞工部勞動(dòng)力統(tǒng)計(jì)局官方數(shù)據(jù)顯示，2011年美國全國平均失業(yè)率為8.9% ，換而言之，如非農(nóng)業(yè)地區(qū)，要符合目標(biāo)就業(yè)區(qū)的條件，從而將投資最低額拉低至50萬美元，投資項(xiàng)目所在區(qū)域的失業(yè)率必須達(dá)到13.35%。如果投資項(xiàng)目所在的地區(qū)達(dá)不到上述要求，那么投資人必須投資100萬美元才有可能獲得綠卡。
帶著這個(gè)解釋，讓我們來看看曾在各大移民公司網(wǎng)站上占據(jù)頭條位置的紐約時(shí)代廣場項(xiàng)目。
在有關(guān)此項(xiàng)目的廣告與報(bào)道中，有著如此的表述“這個(gè)酒店的位置在42號(hào)街和第9大道把角的位置，是一個(gè)黃金地段”，有著“絕佳的地理位置”。
潛在的中國投資人們，即使沒有到過紐約，“曼哈頓”、“時(shí)代廣場”這些字眼也是如雷貫耳、慕名已久，自然有萬分的吸引力。
既然如此繁華地段，寸土寸金，如何能成為“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”而享受50萬美元的優(yōu)惠條件呢？
移民公司給出的解釋是，此“稀缺項(xiàng)目”“位于曼哈頓核心區(qū)僅有的三個(gè)目標(biāo)就業(yè)區(qū)113、115和119人口普查區(qū)中的115區(qū)，也是曼哈頓核心區(qū)唯一有紐約州政府正式出具目標(biāo)就業(yè)區(qū)證明信的項(xiàng)目，而其他位于曼哈頓核心區(qū)的移民項(xiàng)目都要求100萬美元的投入”。
從這個(gè)解釋，大家也許不能完全理解“人口普查區(qū)”這個(gè)概念。
人口普查區(qū)是非常細(xì)分的區(qū)劃，而目標(biāo)就業(yè)區(qū)一般應(yīng)該以行政區(qū)劃為標(biāo)準(zhǔn)。有些項(xiàng)目，尤其是房地產(chǎn)項(xiàng)目，就利用法律中的不明確之處，將“人口普查區(qū)”與行政區(qū)劃混淆概念，玩著“區(qū)劃”游戲，按照自己的利益勾勒出不規(guī)則的小塊地區(qū)，以獲得市場利益。
因?yàn)榇_定目標(biāo)就業(yè)區(qū)的權(quán)力在于州政府，盡管紐約州政府承認(rèn)在紐約市及周邊僅有布朗克斯縣與金斯縣的失業(yè)率高于9%，但出于州經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇與政治利益的考慮，紐約州政府還是為此“游戲”助了一臂之力。
在紐約州，時(shí)代廣場項(xiàng)目并非此游戲的獨(dú)創(chuàng)者，大西洋（10.20,0.02,0.20%）場NBA體育中心項(xiàng)目位于布魯克林區(qū)，毗鄰富有社區(qū)，依*這一劃區(qū)方法，說服了州政府將一片月牙形的、綿延超過2英里的區(qū)域劃定為高失業(yè)率區(qū)域，以享受“目標(biāo)就業(yè)區(qū)”的特殊優(yōu)惠政策。
而Farragut Houses所在的這一小小的統(tǒng)計(jì)區(qū)塊已經(jīng)變成了那些想要利用投資移民簽證計(jì)劃的發(fā)展商們趨之若鶩的地方，該區(qū)塊的失業(yè)人數(shù)已經(jīng)被用在了三個(gè)投資項(xiàng)目上。
這一“區(qū)劃”游戲，對投資人的影響何在？
這樣的不正當(dāng)劃區(qū)手段，已在美國立法、司法、行政、投資移民從業(yè)者中引起了極大反響。加州等采用較透明劃區(qū)標(biāo)準(zhǔn)的州政府自然有所異議，佛蒙特州官員稱紐約州的做法“令人不解”。
《紐約時(shí)報(bào)》對這一現(xiàn)象展開周密調(diào)查，發(fā)表了專門系列報(bào)道。2011年12月18日，《紐約時(shí)報(bào)》在報(bào)紙顯要位置聲討了這一做法，并列舉了一批違規(guī)的投資移民項(xiàng)目。
《紐約時(shí)報(bào)》特別提到，美國移民局局長、資深聯(lián)邦移民官阿勒簡德羅·麥約卡斯（Alejandro Mayorkas）在訪談中認(rèn)為紐約和其他州批準(zhǔn)的一些區(qū)塊劃分不符合投資移民立法的精神與意圖。
《投資移民法》是聯(lián)邦法，麥約卡斯局長說雖然州有權(quán)決定哪些是“最需要”投資的地區(qū)，但“問題是，州當(dāng)局是否遵從了立法精神？”“項(xiàng)目在哪里？就業(yè)在哪里？那些來自高失業(yè)區(qū)的人們是否真正地可在此項(xiàng)目就業(yè)？這才是真正的立法目的。如果沒有在這些區(qū)域創(chuàng)造就業(yè)，那么我們有理由質(zhì)疑”。
毋庸置疑，這些項(xiàng)目的投資人將面臨著綠卡申請被拒絕的危險(xiǎn)，至少他們的移民申請審核進(jìn)度會(huì)受到很大影響。
一旦項(xiàng)目被確定不符合美國移民法的要求，項(xiàng)目投資人不僅損失金錢，更損失了時(shí)間與機(jī)會(huì)。
最近被拒的皇家首通投資公司（RCI）投資項(xiàng)目就是一個(gè)使80個(gè)中國投資移民痛失移民機(jī)遇的項(xiàng)目。
該項(xiàng)目投資位于威斯康星州密爾沃基大都會(huì)商業(yè)區(qū)域的萬豪酒店。移民中介在推廣該項(xiàng)目時(shí)聲稱，是從專業(yè)的角度出發(fā)，在上百個(gè)EB-5項(xiàng)目中精心挑選出該項(xiàng)目，誠意推薦給客戶，以幫助客戶降低投資風(fēng)險(xiǎn)并順利取得綠卡。
在獲得約80個(gè)中國投資人的4000萬美元投資款后，該項(xiàng)目向美國移民局遞交了I-526臨時(shí)綠卡申請。由于該項(xiàng)目不符合EB-5投資移民法律，80位投資人的移民申請被悉數(shù)拒絕。
陷阱三：“租戶就業(yè)”
房地產(chǎn)類項(xiàng)目以“租戶就業(yè)模式”吸引投資，閃亮的數(shù)據(jù)后很可能就是一個(gè)陷阱。
按照美國移民法規(guī)定，每100萬元的投資（如項(xiàng)目位于目標(biāo)就業(yè)區(qū)則為50萬美元）必須創(chuàng)造10個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)才能使投資人獲得永久綠卡。
移民申請人在移民申請批準(zhǔn)后，經(jīng)過領(lǐng)事面談，獲得簽證進(jìn)入美國，取得的是帶條件的、有效期為兩年的臨時(shí)綠卡。在2年到期前，無論項(xiàng)目完成與否，移民申請人必須向移民局證明其投資的資金的確創(chuàng)造了法定要求的就業(yè)機(jī)會(huì)才可獲得永久綠卡（I-829申請）。
由此可見，創(chuàng)造就業(yè)是實(shí)現(xiàn)“美國夢”的最后一道必須跨越的高欄。
目前在中國投資移民市場上活躍著的幾乎全部是美國移民區(qū)域中心的項(xiàng)目，移民區(qū)域中心由美國移民局批準(zhǔn)認(rèn)證。
根據(jù)美國1992年10月6日通過“投資移民實(shí)驗(yàn)計(jì)劃”立法，通過區(qū)域中心進(jìn)行的投資，計(jì)算就業(yè)時(shí)可納入直接、間接與衍生就業(yè)。非此計(jì)劃的項(xiàng)目則只能計(jì)算直接就業(yè)。因此，在發(fā)現(xiàn)亞洲市場對于投資移民的熱情后，區(qū)域中心如雨后春筍般蓬勃冒出，目前已超過200多個(gè)。
即使如此，每個(gè)移民區(qū)域中心的就業(yè)計(jì)算是否就可*可信呢？
加州洛杉磯Buena Park商業(yè)城（9.46,0.05,0.53%）項(xiàng)目的就業(yè)前景預(yù)測超過1000名，位于紐約皇后區(qū)的威斯汀酒店公寓項(xiàng)目提供的擬創(chuàng)造就業(yè)數(shù)字為1159，上文提到的曼哈頓時(shí)代廣場酒店項(xiàng)目，稱將為投資移民創(chuàng)造1943個(gè)直接、間接和衍生就業(yè)機(jī)會(huì)，加州硅谷中心高科技園區(qū)改造項(xiàng)目報(bào)出的創(chuàng)造就業(yè)高達(dá)2083名，馬里蘭政府大樓改造項(xiàng)目的就業(yè)數(shù)字是2216。
這些公寓、酒店、寫字樓、商業(yè)城之類的項(xiàng)目，和制造業(yè)、加工業(yè)等勞動(dòng)密集型企業(yè)不同，直接就業(yè)人數(shù)非常少，一般物業(yè)管理并不需要數(shù)百人。房地產(chǎn)項(xiàng)目會(huì)用到建筑工人，但除非連續(xù)聘用2年以上，建筑工人不能算入新創(chuàng)造的就業(yè)機(jī)會(huì)。
房地產(chǎn)施工帶有階段性，例如，在大樓建造的某個(gè)過程需要100個(gè)管道工共同施工3個(gè)月，但是這些管道工不能算入投資移民所創(chuàng)造的就業(yè)，因?yàn)樗麄儧]有為項(xiàng)目連續(xù)工作2年以上。這樣計(jì)算下來，房地產(chǎn)項(xiàng)目的直接就業(yè)人數(shù)非常有限。
房地產(chǎn)業(yè)對上游與下游產(chǎn)業(yè)的就業(yè)拉動(dòng)也不大，間接與衍生就業(yè)人數(shù)有限。
那么，這中國移民公司和美國的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目是從哪兒得到那些節(jié)節(jié)攀升的就業(yè)數(shù)字呢？答案是租戶。
房地產(chǎn)項(xiàng)目通常會(huì)將租戶的雇傭人數(shù)也計(jì)算在項(xiàng)目就業(yè)內(nèi)。例如，辦公室出租給一個(gè)企業(yè)，該企業(yè)雇傭100人，項(xiàng)目方就將此就業(yè)人數(shù)囊括在間接就業(yè)數(shù)字內(nèi)，稱為“租戶就業(yè)模式”。
但是移民公司和房地產(chǎn)項(xiàng)目方?jīng)]有告訴投資人的是：這一模式已經(jīng)受到美國移民局的直接否決。
早在2012年2月，美國移民局就清晰地區(qū)分了租戶創(chuàng)造的就業(yè)與EB-5業(yè)主創(chuàng)造的就業(yè)，明確表示因?yàn)樽鈶舻纳虡I(yè)決定而產(chǎn)生的就業(yè)不能歸功于EB-5業(yè)主。
美國移民局認(rèn)為這一計(jì)算模式“在經(jīng)濟(jì)學(xué)上是不合理的”，在這一模式下“投資與就業(yè)之間的聯(lián)系是微弱的，不足以形成合理的經(jīng)濟(jì)方法”，并限制房地產(chǎn)項(xiàng)目的就業(yè)計(jì)算應(yīng)僅僅包括符合條件的“建筑類就業(yè)與日常物業(yè)維護(hù)管理就業(yè)”。
然而，中國的某些移民中介公司在推廣采用“租戶就業(yè)模式”的EB-5投資移民項(xiàng)目時(shí)，卻閉口不提美國移民局的這一規(guī)定。
例如，2012年熱銷的夏威夷檀香山國際機(jī)場的項(xiàng)目，通過EB-5投資移民獲得資金，建設(shè)機(jī)場5家租車公司的臨時(shí)運(yùn)營區(qū)域。該項(xiàng)目EB-5投資總額為5000萬美元，需要100名投資人，創(chuàng)造1000個(gè)就業(yè)機(jī)會(huì)。這個(gè)項(xiàng)目就是通過“租戶就業(yè)”方式來計(jì)算其創(chuàng)造就業(yè)的人數(shù)的。
使用“租戶就業(yè)”方式的EB-5項(xiàng)目投資人幾乎100%都會(huì)在I-526臨時(shí)綠卡申請過程中收到補(bǔ)充就業(yè)證據(jù)的要求，而且這類項(xiàng)目的投資人有很大風(fēng)險(xiǎn)無法獲得永久綠卡。
而根據(jù)多方面的新聞報(bào)道，夏威夷的EB-5投資移民項(xiàng)目已經(jīng)遭遇了眾多挑戰(zhàn)。
根據(jù)《太平洋（6.39,-0.05,-0.78%）商業(yè)新聞》報(bào)道，夏威夷EB-5項(xiàng)目“仍然遺留了上世紀(jì)90年代管理不善的烙印，對投資者和尋求投資的公司來說都比較棘手”。
該新聞表示，在聯(lián)邦政府由于懷疑其管理不善而取消了夏威夷的一家區(qū)域中心資格后，夏威夷的EB-5項(xiàng)目在過去的一些年中發(fā)展并不順利。鑒于EB-5項(xiàng)目在夏威夷過去的幾年中并不成功，目前尚無法得知已經(jīng)有多少EB-5投資人、其配偶以及21歲以下的子女已經(jīng)獲得了永久綠卡，但有一點(diǎn)可以肯定，獲得綠卡批準(zhǔn)的非常少。
2012年，由號(hào)稱是官方指定的 EB-5 投資移民區(qū)域中心的美國生活公司，通過23名投資移民獲得了1150萬美元，用以修繕位于加州Riverside的兩棟單層的商業(yè)樓盤。
該項(xiàng)目采用的正是“租戶就業(yè)模式”。美國移民局在發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目方的這一做法后，收回了原來已經(jīng)批準(zhǔn)的8名投資人的I-526申請，同時(shí)駁回了其他15名投資人的I-526申請。
而號(hào)稱是官方指定的這個(gè)區(qū)域中心更是和美國聯(lián)邦、州、市、郡、縣各級政府沒有半點(diǎn)關(guān)系的一個(gè)自稱有30個(gè)雇員的小房地產(chǎn)開發(fā)和管理商。
美國移民法關(guān)于就業(yè)的另一個(gè)剛性規(guī)定就是就業(yè)必須是EB-5投資的直接結(jié)果，也就是說，EB-5投資創(chuàng)造了就業(yè)。有些美國公司受到EB-5這一廉價(jià)資本的誘惑，明明知道其項(xiàng)目無法符合上述要求，也紛紛進(jìn)入EB-5市場，以獲得不知情的投資人的資本。
例如位于科羅拉多州的Solaris Residence項(xiàng)目，在2012年初已經(jīng)全部完工，而其募集的EB-5資金被存入托管賬戶，到2013年才開始陸續(xù)投放到項(xiàng)目用于償還以前的銀行貸款。
這一資本結(jié)構(gòu)表明，EB-5投資并非項(xiàng)目資金的原本構(gòu)成部分，極有可能是用來償還銀行的項(xiàng)目貸款，從而導(dǎo)致整個(gè)項(xiàng)目的就業(yè)都不能納入EB-5投資創(chuàng)造的就業(yè)，使得EB-5投資人無法獲得永久綠卡。
陷阱四：資本結(jié)構(gòu)“炸彈”
投資者在選擇投資移民項(xiàng)目時(shí)經(jīng)常會(huì)問的問題是：EB-5投資人的資本占多少比例？畢竟，這直接關(guān)系到投資成本的收回的可能，以及項(xiàng)目在EB-5資金不能完全到位情況下是否能繼續(xù)生存的幾率。
市場上大多數(shù)項(xiàng)目都以公開資本結(jié)構(gòu)取信潛在投資人。
紐約威斯汀酒店項(xiàng)目公布數(shù)據(jù)顯示，華美銀行提供了900萬美元的貸款，占投資總額13%，EB-5投資占44%。同樣位于紐約的時(shí)代廣場酒店項(xiàng)目，銀行貸款1億美元，占投資總額40%，而EB-5投資占30%。
馬里蘭博彩中心項(xiàng)目總投資約5.6億美元，其中馬里蘭州政府投資占1.2億美元，約21%，金融機(jī)構(gòu)貸款額度為1.5億美元，占27%，EB-5資本僅占18%。
馬里蘭政府大樓改造項(xiàng)目，債券發(fā)行占54%，EB-5投資占28%。華盛頓州520大橋所需的20億美元將以“政府債券”的形式向公眾公開募集，項(xiàng)目推介方認(rèn)為“項(xiàng)目的債券是由華盛頓州政府發(fā)行，其信用指數(shù)是僅次于美國國債的債券”，“資金的回籠毫無問題，可到二級市場上將債券出手回籠資金”，“有美國聯(lián)邦政府的未來撥款保付，又有獲得AA+級信譽(yù)評級的華盛頓州州政府做還款保證”。
初看數(shù)據(jù)，面面俱到，言之有物。實(shí)際上，EB-5投資項(xiàng)目的資本結(jié)構(gòu)也可充溢水分。
最常見的做法是借用“過橋貸款”，即銀行通過收取一定比例的服務(wù)費(fèi)先行放貸，但此貸并不實(shí)際投入項(xiàng)目，而是固定在托管賬戶或者項(xiàng)目方賬戶內(nèi)充當(dāng)“資本托”。待EB-5投資到位后，EB-5資金實(shí)際被用來先還貸而不是直接投入項(xiàng)目。這樣，項(xiàng)目實(shí)際資本結(jié)構(gòu)將與最初公布的比例大相徑庭。
前文所述的美國《紐約時(shí)報(bào)》的報(bào)道稱：“根據(jù)州政府和聯(lián)邦政府的記錄，從2008年以來，紐約房地產(chǎn)開發(fā)商已經(jīng)或正接近融資10億美元，幾乎全部的資金都來自于50萬美元一個(gè)（的投資移民），而其中大多數(shù)又來自于中國�！�
政府承諾的財(cái)政支持，尤其是長期的財(cái)政支持，存在太多變數(shù)。
根據(jù)2011年12月馬里蘭州巴爾的摩市的消息，該市的財(cái)政局局長彼特·弗蘭切特（Peter Franchot）致函馬里蘭州總務(wù)署，撤回其對馬里蘭政府大樓改造項(xiàng)目的支持，認(rèn)為此項(xiàng)目會(huì)“將馬里蘭州的納稅人拖入越來越龐大的債務(wù)并威脅到州的財(cái)政”。
債券發(fā)行，更是需要仔細(xì)斟酌。美國地方性政府債券與美國國債不能相提并論，債券的收益與買賣均有稅收問題。二級市場內(nèi)如何出售？聯(lián)邦政府不撥款，政府財(cái)政入不敷出，信譽(yù)評級下降時(shí)，“還款保證”何在？
看似堅(jiān)實(shí)的數(shù)據(jù)，可能是一顆不定時(shí)的炸彈，隨時(shí)可能炸碎通往“綠卡”的橋。
陷阱五：虛浮保證
美國移民法明確規(guī)定，投資移民項(xiàng)目的投資必須是有風(fēng)險(xiǎn)的。或者說，投資移民申請人必須承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，除第三方擔(dān)保外，任何其所投資的項(xiàng)目提供的擔(dān)保都將視為違反此法律條款。
在市場推廣中，有的項(xiàng)目或者移民中介為了招募投資人，給出不同的保證。這些保證真的能淡化風(fēng)險(xiǎn)甚至讓投資人高枕無憂嗎？
不少項(xiàng)目標(biāo)榜自己為“政府項(xiàng)目”，其實(shí)無外乎幾種情況：第一，部分政府貸款；第二，政府提供初期啟動(dòng)資金；第三，政府提供激勵(lì)或優(yōu)惠政策；第四，政府發(fā)行債券；第五，政府牽頭。
以上任何一項(xiàng)，都不能使項(xiàng)目成為“政府的項(xiàng)目”。就本質(zhì)而言，美國沒有真正的政府項(xiàng)目。
美國各級政府的自身財(cái)政來源全部來自于納稅人，其開支必須透明，撥款權(quán)掌握在國會(huì)或州及地方議會(huì)手中，而非政府手中，對于項(xiàng)目投資，政府都不會(huì)承擔(dān)實(shí)際責(zé)任，更不會(huì)用美國納稅人的錢為外國投資移民項(xiàng)目提供保證。
《紐約時(shí)報(bào)》的系列調(diào)查顯示，盡管州政府認(rèn)可了目標(biāo)經(jīng)濟(jì)區(qū)，他們并不愿意就項(xiàng)目承擔(dān)任何責(zé)任。即使是所謂的“政府運(yùn)行的”區(qū)域中心，也都是通過基金公司運(yùn)作項(xiàng)目，政府對其不作任何承諾和擔(dān)保。
以債券項(xiàng)目為例，雖然是政府基建工程債券，但操作程序上是由EB-5資金成立一個(gè)投資項(xiàng)目公司，然后由項(xiàng)目公司購買某個(gè)州政府的基建工程債券。實(shí)際上這是個(gè)合資購買債券的準(zhǔn)金融投資項(xiàng)目。
或者說，EB-5項(xiàng)目本身是個(gè)集合資金投資債券的金融項(xiàng)目，這些債券募集的資金和其他渠道募集的資金一起用于政府的某個(gè)基建工程項(xiàng)目，但不代表這個(gè)基建項(xiàng)目就是EB-5投資項(xiàng)目。
再以馬里蘭州政府大樓改造項(xiàng)目為例，從2011年開始，該項(xiàng)目就官司纏身。據(jù)巴爾的摩《每日記聞》報(bào)道，州政府被指控未按其制定的招標(biāo)過程進(jìn)行公開招標(biāo)。馬里蘭州政府試圖撤銷此案，巴爾的摩巡回法院在2011年7月作出裁定，案件不予撤銷，將繼續(xù)審理，政府也成為被告。
諷刺的是，在法院裁定一周后，該項(xiàng)目在網(wǎng)站上推出宣傳短片，并進(jìn)入中國市場，一時(shí)成為各大移民公司爭相推廣的項(xiàng)目，風(fēng)光無限！可是在所有宣傳活動(dòng)中，對在美國當(dāng)?shù)匾饦O大關(guān)注的訴訟卻只字不提。
過去幾年中，在中國市場上熱賣的多為房地產(chǎn)項(xiàng)目，這也許與中國人喜歡買房有關(guān)。房產(chǎn)項(xiàng)目無一例外，都強(qiáng)調(diào)地段，強(qiáng)調(diào)升值潛力。
紐約威斯汀酒店項(xiàng)目提供酒店建成后的公寓或法拉盛區(qū)的住房作為投資保障。時(shí)代廣場酒店項(xiàng)目聲稱投資移民作為債權(quán)人，得到項(xiàng)目公司擁有的包括項(xiàng)目所在土地、所建成酒店以及酒店經(jīng)營權(quán)在內(nèi)的產(chǎn)權(quán)作為還款保證和抵押。加州房地產(chǎn)項(xiàng)目也以房產(chǎn)或鋪面所有權(quán)招攬客戶。
真實(shí)情況如何呢？
先看行業(yè)前景，2010年，美國全國約有1500萬棟房屋處于空置狀態(tài)，全國的房屋總空置率達(dá)到11.4% ，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國際公認(rèn)的5%的警戒線。截止到今日，美國房市雖有小幅反彈，但整體依然頹勢凸顯。
某中文電視臺(tái)在2011年11月采訪美國房產(chǎn)數(shù)據(jù)研究中心總裁，其對市場的表述為：“危機(jī)遠(yuǎn)未結(jié)束，均價(jià)下滑終止還需要兩年時(shí)間，因?yàn)槊绹硟?nèi)還有超過幾百萬棟法拍屋需要市場消化及處理。”
馬里蘭州政府大樓項(xiàng)目所受指控的其中一項(xiàng)即是此項(xiàng)目所在地區(qū)的房屋空置率已高達(dá)25%，而州政府卻批準(zhǔn)此項(xiàng)目，意圖令人費(fèi)解。美國房地產(chǎn)行業(yè)本身受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境、政策影響極大，波動(dòng)幅度明顯，容易產(chǎn)生泡沫。美國近年來的金融危機(jī)也是源于房地產(chǎn)泡沫。
再看產(chǎn)權(quán)擔(dān)保能否真正成為投資保障。如房屋建設(shè)或運(yùn)營中有銀行投入，銀行必然會(huì)有第一受償權(quán)。
美國銀行鐵面無私，一旦產(chǎn)生按揭支付拖延，到時(shí)間就收走房屋，強(qiáng)行拍賣，拍賣價(jià)格不是以越高越好，而是以保住銀行本金為目標(biāo)。投資移民債權(quán)人隨時(shí)都可能血本無歸。
也就是說只有在地產(chǎn)項(xiàng)目沒有任何銀行借貸，而且移民投資人有第一優(yōu)先受償權(quán)的前提下，產(chǎn)權(quán)擔(dān)保才有意義。事實(shí)上，目前美國所有的房地產(chǎn)投資移民項(xiàng)目都有銀行貸款，而移民投資人都不具備第一受償權(quán)。
此外，美國的房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)維護(hù)絕非易事。
在美國買得起房不一定養(yǎng)得起房。每年房產(chǎn)稅是地方政府的一大收入，美國的中小學(xué)義務(wù)教育的經(jīng)費(fèi)來自于學(xué)區(qū)的房地產(chǎn)稅。
以紐約為例，房產(chǎn)稅高達(dá)18%，市值50萬美元的房子，不計(jì)過戶時(shí)需要繳納的各項(xiàng)稅收和費(fèi)用（約10%），在沒有銀行對房屋按揭貸款的前提下，每年僅繳納房產(chǎn)稅就需9萬美元，尚不計(jì)其他的房屋維護(hù)、物業(yè)管理與保險(xiǎn)費(fèi)用。
考慮出租房產(chǎn)的潛在投資人還要注意，在美國租客的違約率為10%。根據(jù)美國法律，在很多情況下，業(yè)主不能強(qiáng)行驅(qū)逐不交房租的租戶。一旦遇到違約情況，不考慮清空租戶的重重困難，可能產(chǎn)生的訴訟費(fèi)用就令人望而卻步。
什么是中介公司經(jīng)常談到的“預(yù)批準(zhǔn)”？
目前在投資移民市場上占據(jù)頭條的諸多項(xiàng)目都號(hào)稱有“預(yù)批準(zhǔn)”。這是根據(jù)美國移民局2009年12月11日的一份備忘錄確立的做法。
原則上，項(xiàng)目方在開放招募前向美國移民局提供完整項(xiàng)目資料，獲得這些文件的批準(zhǔn)后，在將來投資人個(gè)案的審核過程中，除非有實(shí)質(zhì)性的變動(dòng)，移民局不再審核項(xiàng)目部分的文件。
這是美國移民局試圖縮短個(gè)案審核時(shí)間做出的努力。
但第一，此預(yù)審批機(jī)制并不像某些項(xiàng)目夸大的那樣，可將審核時(shí)間縮短一半以上。經(jīng)預(yù)審的項(xiàng)目仍然有被要求補(bǔ)件的可能。而事實(shí)上，這也時(shí)常發(fā)生；
第二，項(xiàng)目仍然負(fù)有報(bào)告“實(shí)質(zhì)性變動(dòng)”的責(zé)任。對于尚未啟動(dòng)的項(xiàng)目，其在預(yù)審批期間遞交的文件與商業(yè)計(jì)劃基本都是紙上談兵的標(biāo)準(zhǔn)文件，在真正遞案時(shí)極可能已經(jīng)有了“實(shí)質(zhì)性變更”，例如之前提到的不適當(dāng)區(qū)劃問題、目標(biāo)就業(yè)區(qū)的改變、項(xiàng)目涉及的訴訟等，都可能被視為“實(shí)質(zhì)性變更”而導(dǎo)致預(yù)批準(zhǔn)成為一紙空文；
第三，“預(yù)批準(zhǔn)”不等同批準(zhǔn)�，F(xiàn)在市場上的項(xiàng)目中真正有移民申請獲批，并有綠卡條件解除轉(zhuǎn)為永久綠卡的案例很少。
以時(shí)代廣場項(xiàng)目為例，截至本文發(fā)稿，該項(xiàng)目尚無一例永久綠卡獲得批準(zhǔn)，而很多房地產(chǎn)項(xiàng)目連2年臨時(shí)綠卡的獲批率都非常低。與其依賴“預(yù)批準(zhǔn)”，還不如審視項(xiàng)目近期案件的批準(zhǔn)情況，真實(shí)的獲批數(shù)據(jù)更具可信度。
陷阱六：托管煙霧
在各種所謂的投資保障中，最誤導(dǎo)人的也許就是資金托管賬戶。
通常提供資金托管的投資移民項(xiàng)目會(huì)向投資人提供一個(gè)托管賬戶，在I-526臨時(shí)綠卡獲得批準(zhǔn)之前，該資金不得被動(dòng)用，只有在I-526獲得批準(zhǔn)之后，資金才能被投入到項(xiàng)目之中。
由此可以看出托管賬戶只能對投資人提供非常有限的保護(hù)。
對于一個(gè)新的、未經(jīng)歷移民局層層審核的項(xiàng)目，這樣的托管賬戶為投資人設(shè)置了一定的保護(hù)。像上文中提到的加州“美國生活”的EB-5項(xiàng)目，威斯康星州的皇家首通投資公司在密爾沃基大都會(huì)商業(yè)區(qū)域的萬豪酒店項(xiàng)目等，在I-526被拒、投資移民的第一步都未完成時(shí)，投資人至少可以收回投資款。
但對于像紐約時(shí)代廣場這樣在100萬美元和50萬美元的就業(yè)區(qū)域中玩“區(qū)劃”游戲的項(xiàng)目，或者是像夏威夷機(jī)場這種面臨創(chuàng)造就業(yè)難題的項(xiàng)目，托管賬戶并不能給投資人帶來真正的保護(hù)。
這些項(xiàng)目的投資人很可能會(huì)在獲得I-526批準(zhǔn)后，在I-829階段因?yàn)轫?xiàng)目公司無法創(chuàng)造足夠的就業(yè)而無法獲得永久綠卡。
對于那些小孩已經(jīng)接近21周歲的投資人來說，在獲得臨時(shí)綠卡3年后才知道無法獲得永久綠卡，這也許是最壞的情況。如果在I-526階段被拒絕，投資人至少還可以重新選擇好的項(xiàng)目。
由此可見，對于那些沒有成功案例的新項(xiàng)目，托管賬戶將提供有意義的I-526階段的資金保護(hù)。對于那些成熟的EB-5項(xiàng)目，托管賬戶可能會(huì)導(dǎo)致資金從托管賬戶劃撥到項(xiàng)目方時(shí)，就業(yè)已經(jīng)完成的尷尬局面。不管是上述哪種情況，托管賬戶都不能提供I-829階段的任何保護(hù)。
最后，對于那些提供托管賬戶的項(xiàng)目，投資人也應(yīng)警惕。最近在中國市場熱銷的拉斯維加斯SLS賭場項(xiàng)目提供的托管賬戶事實(shí)上只是對10%的EB-5投資進(jìn)行托管，其他90%的資金都被直接投入到項(xiàng)目，這種形式上的托管在實(shí)質(zhì)上對投資人連I-526階段的保障都沒有。
天上沒有餡餅
美國有一句俗語：好得難以置信的東西都不是真實(shí)的。熱心于投資移民的人都希望能全家拿到綠卡，同時(shí)全額收回資金。為了迎合投資人的這一心理需求，許多高風(fēng)險(xiǎn)的投資移民項(xiàng)目被巧妙地包裝后推銷給了中國的投資人。
而發(fā)人深省的是這一系列被美國主流媒體、律師、法院和美國聯(lián)邦移民局最高官員詬病的高風(fēng)險(xiǎn)投資移民項(xiàng)目，卻在中國瞞天過海，一個(gè)個(gè)粉墨登場，成為中國投資人的最熱門項(xiàng)目。
在互聯(lián)網(wǎng)時(shí)代，很難說中國的移民公司對這些信息毫不知情。在百度[微博]“網(wǎng)頁”搜索輸入英文詞“gerrymandering”（區(qū)劃）、“New York Times”（《紐約時(shí)報(bào)》）和 “EB5”，會(huì)出現(xiàn)2000多條報(bào)道，在谷歌[微博]輸入同樣的詞條，報(bào)道高達(dá)4000條。
在美國證監(jiān)會(huì)對芝加哥會(huì)議中心提起訴訟之前，在百度和谷歌上也可以搜到幾百條該項(xiàng)目弄虛作假的報(bào)道。這些權(quán)威的美國報(bào)道和法庭案件列舉了各種玩“區(qū)劃”游戲、設(shè)“就業(yè)”陷阱、埋“資本”炸彈、提“虛假”保證，放“托管”煙霧的高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目，但這些高風(fēng)險(xiǎn)項(xiàng)目無一例外地成為某些中國移民公司力推的 “安全”項(xiàng)目。
在資本的游戲里有一個(gè)鐵定的規(guī)律：高風(fēng)險(xiǎn)的項(xiàng)目會(huì)給予高額的回報(bào)，只是在這里，盡管風(fēng)險(xiǎn)由投資人承擔(dān)，高額回報(bào)卻沒有給予承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的投資人，而是回報(bào)給了中間商——移民中介公司。
也許巨額的傭金利益是唯一能解釋為什么中國的有些移民公司會(huì)如此賣力地鼓吹——美國人自己都認(rèn)為違規(guī)的高風(fēng)險(xiǎn)投資移民項(xiàng)目。
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